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MIPIM 2012 - Boom oder Crash?
Bekanntermaßen
war Deutschland diesmal das Country of Honour, was bedeutet, dass Deutschland
sich besonders präsentierte und seine Vorzüge zeigte. Die Teilnehmerzahl belief
sich auf ca. 19.000 zzgl. Investoren, insgesamt ca. 23.000. Die Atmosphäre darf
als nicht aufgeregt bezeichnet werden, zumal die Temperaturen einen Überschwang
nicht erlaubten.
Gesamt herrscht bei den ausländischen Investoren eine Angst über die Zukunft
des Euro; diese lässt sich nun auch bei guten fundamentalen Zahlen in
Deutschland nicht wegdiskutieren. Dies führt auch zu einer verhaltenen
Nachfrage in Deutschland, gerade bei B- und C-Standorten. Ausländische
Investoren tun sich insgesamt schwer mit der Vielfalt der möglichen
Investitionsstandorte in Deutschland und präferieren daher ausländische wie
London, Paris, Mailand, Madrid und ähnliche.
Ein gewisser Trend ist zu erkennen, dass im Rahmen von Depts mehr Handel
stattfinden wird bzw. dieser Markt auch entsprechend anzieht. Dies ist
allerdings kein zentrales Thema der MIPIM, aber hier ist in Zukunft, schon
aufgrund der auslaufenden CMBS Transaktionen, zu erwarten, dass entsprechende
Dept-Transaktionen stattfinden werden. Wie bereits vorab bekundet, gibt es in
Deutschland eine Masse an B- und C-Standorten und Lagen, die auch bei
internationalen Investoren sowie Family Offices keine Nachfrage finden werden.
Dies führt dazu, dass es für diese Immobilien auch zukünftig keine leichte
Exitlösung geben wird.
Für Münchener Projektentwickler im gewerblichen bzw. auch
wohnungswirtschaftlichen Umfeld gibt es keine Absatzprobleme, sondern eher das
Problem der Verfügbarkeit von Grundstücken und Projekten. Gespräche mit
Investoren gestalten sich sehr erfolgversprechend, da Equity weltweit zu Hauf
zur Verfügung steht. Die vor Ort anwesenden Banken verhalten sich
zurückhaltend, zumal die ein oder andere möglicherweise erst Mitte des Jahres
Geschäft machen darf, andere bedienen vorrangig ihre Altkunden und sind im
Neugeschäft entsprechend restriktiv, wieder andere waren nicht anwesend. Das
Thema Finanzierung wird auch zukünftig eine große Rolle spielen, bei
Projektinvestitionen nimmt der Anteil des Equities deutlich zu und
verschlechtert somit die Gesamtrendite.
Im Einzelhandel sind schon entsprechende Überhitzungserscheinungen sichtbar, es
werden für Immobilien bereits wieder Preise wie 2006/07 gezahlt,
Projektentwicklungen nehmen ab, aber es gibt einen klaren Trend zur
Revitalisierung von nicht mehr funktionierenden Fachmärkten und Shoppingcentern
der ersten oder zweiten Generation, zumal wir in Deutschland auch mit einer
Überkapazität in den nächsten Jahren zu rechnen haben, d.h. auch hier wird der
Neubau zurückgehen.
Es
wurde auch über das Thema der Immobilienblase in Deutschland, insbesondere
München, Hamburg und andere Core-Städte gesprochen, u.a. meint Bulwien, dass
eine Anpassung von 25-30% nach einer relativen Stabilität von über 20 Jahren
noch keine Blase ausmacht. Ein entscheidender Faktor ist, dass Fremdkapital
derzeit sehr billig zur Verfügung steht.
Im Thema Personal Recruiting
lässt sich festhalten, dass die Firmen weiterhin sehr selektiv und
zurückhaltend in Personal investieren. Gesucht sind Asset und Property Manager,
die ihren entsprechenden Preis verlangen, wobei eine Diskrepanz zwischen den
Kosten und den möglichen Erlösen festzustellen ist. Es findet möglicherweise
ein Umdenken statt, dass Asset und Property nur entsprechende Honorare erzielen
muss, um Qualität bieten zu können, insbesondere um Manager zu beschäftigen.
Übereinstimmend
lässt sich festhalten, dass die Immobilienkonjunktur auf ein wenig tönernen
Füssen steht und sofort an Schwung verliert, wenn sich das Finanzierungsumfeld
nochmals verschlechtert bzw. sich die Zinsen auf ein normales Marktniveau
erhöhen würden.
Ihr
Carl O. Stinglwagner FRICS
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STIWA
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bietet individuell ausgerichtete, qualitative Beratung mit dem Ziel,
Immobilienrenditen zu sichern und erhöhen. Seit 1979 ist STIWA in der Immobilienwirtschaft
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Ihr
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